Die Bewertung von unbebauten Grundstücken setzt eine große Marktkenntnis der regionalen Verhältnisse voraus, da neben den allgemeinen wertbestimmenden Faktoren, wie Flächenwidmung, Form, Ausrichtung, usw. vorallem die Mikro- und Makrolage des Grundstücks für den Verkehrswert ausschlagebend ist.
Weiters ist für die Bewertung eines unbebauten Grundstückes auch eine genaue Kenntnis der jeweiligen raumordnungs- und baurechtlichen Bestimmungen notwendig, um den Verkehrswert im Sinne des „highest and best use“ Bewertungsgrundsatzes zu berechnen.
Welche Verfahren werden für die Bewertung von unbebauten Grundstücken angewendet?
Die Ermittlung des Verkehrswerts von unbebauten Grundstücken erfolgt grundsätzlich durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens. Hierbei werden Verkaufspreise mit möglichst vergleichbaren Liegenschaften in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag recherchiert und durch Anpassung der wertbestimmenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück in Beziehung gesetzt. Nach Berechnung des daraus resultierenden arithmetischen Mittels und der Berücksichtigung einer allenfalls notwendigen Marktanpassung wird der Verkehrswert berechnet.
Bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken, die für die Bebauung von ertragsorientierten Immobilienprojekten geeignet sind, wird allerdings vielfach auch das Residualwertverfahren (weitere Informationen finden Sie hier....) angewendet. Hierbei wird ausgehend von einem fiktiven Veräußerungserlös des abgeschlossenen Projektes unter Abzug aller mit der künftigen Nutzung verbundenen Kosten ein maximaler, kaufmännisch noch vertretbarer, Grundstückspreis berechnet.
Der Gutachter bestimmt zwar den Wert eines Grundstücks, aber der Markt macht den Preis.
